相続前に賃貸不動産を買えば、評価は下がるのか。―貸付用不動産の評価見直し案を考える

相続対策として、不動産を購入する。

こうした話を聞いたことがある方は多いと思います。

現金を不動産に換えることで、相続税の計算上の評価額が下がる場合がある。

そのため、不動産は相続対策の一つとして長く使われてきました。

ところが、この考え方の一部について、評価方法の見直しが予定されています。

国税庁は2026年9月18日、「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案を公表し、現在、意見公募を行っています。

今回の見直しで注目したいのは、相続直前に貸付用不動産を取得し、取得価額と相続税評価額との差を利用するという考え方について、これまでとは異なる評価ルールが予定されていることです。

なぜ、貸付用不動産の評価が見直されるのか

相続税では、財産を原則として「時価」で評価します。

ただし、不動産については、土地なら路線価など、建物なら固定資産税評価額などを基に評価するため、実際の市場価格より相続税評価額が低くなることがあります。

特に、貸付用不動産では、取得価額と相続税評価額との間に大きな差が生じる場合があります。

この差を利用して、相続直前に貸付用不動産を取得する事例なども問題となってきました。

政府の税制改正資料でも、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離を踏まえ、評価方法を見直す方針が示されています。

「5年以内に取得」が一つのポイントになる

現在公表されている案では、被相続人などが課税時期前5年以内に、対価を伴う取引によって取得または新築した一定の貸付用不動産について、課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価する方向が示されています。

また、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した価額の80％相当額で評価できる考え方も示されています。

これまでのように、「現金を不動産に換えれば、相続税評価額は大きく下がる」と単純に考えるだけでは整理しにくくなる可能性があります。

一定の不動産小口化商品などについては、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価する方向も示されています。

なお、通達案には一定の経過措置も示されており、すべての取得・新築が一律に同じ扱いになるわけではありません。

相続対策で不動産を買う意味がなくなるわけではない

ここは誤解しない方がよいと思います。

今回の見直しは、「不動産を持つこと自体が相続対策として意味を失う」という話ではありません。

不動産には、収益を生むという本来の役割があります。

賃貸収入を得ることができる。将来の資産として保有できる。事業で使うこともできる。相続後に家族が保有し続けるという選択肢もあります。

つまり、不動産を買う理由は、本来「相続税評価を下げるため」だけではありません。

むしろ今回の見直しは、「評価が下がるから買う」という判断から、「その不動産を本当に持つ意味があるのか」という判断へ戻るきっかけになるのではないでしょうか。

不動産を持つ理由を、評価額だけで決めない

制度改正の話が出ると、「変わる前に買った方がいいのでは」と考えたくなるかもしれません。

ただ、相続対策だけを目的に大きな不動産を取得すると、別の問題が生じることがあります。

借入金が増える。空室リスクがある。修繕費がかかる。売りたいときに売れない可能性がある。将来、誰が管理するのかという問題もあります。

そして、相続した家族が、その不動産を本当に持ち続けたいとは限りません。

相続税評価が下がるかどうかは、もちろん大切な論点です。

でも、それだけで不動産を買うかどうかを決めるものではありません。

収益性はあるのか。借入をしてまで持つ意味があるのか。将来、誰が管理するのか。売却しやすいのか。相続する家族はどう考えているのか。

こうしたことまで含めて考えて初めて、「その不動産を持つ意味」が見えてきます。

制度が変わるときほど、「税金がどうなるか」だけでなく、「なぜこの資産を持つのか」も一緒に考える。

貸付用不動産の相続税評価が見直されようとしている今だからこそ、

「どうすれば評価を下げられるか」ではなく、「何のためにその不動産を持つのか」

を改めて考えてみてもよいのではないでしょうか。

---

参考：国税庁／e-Gov「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）
財務省「令和8年度税制改正の大綱」